Daň z pronájmu 2026: paušál 30 %, odpisy a příklad výpočtu
Z dlouhodobého pronájmu bytu se v Česku odvádí jen daň z příjmů, žádné sociální ani zdravotní pojištění — a to je rozdíl, který u stejného výdělku z živnosti dělá desítky tisíc korun ročně. Rozhodnutí, které stojí nejvíc peněz, ale přijde hned potom: uplatnit paušální výdaje 30 %, nebo skutečné výdaje včetně odpisů nemovitosti? Na běžném bytě za 18 000 Kč měsíčně vychází rozdíl kolem 17 000 Kč daně ročně. Níže najdete obě varianty spočítané vedle sebe a pravidla, která rozhodují o tom, do které kolonky přiznání pronájem vůbec patří.
Aktualizováno: 2026-08-25 · Daňový rok 2026. Informace mají obecný charakter a nejsou daňovým ani právním poradenstvím.
§ 9, § 7, nebo § 10? Nejdřív zařaďte příjem správně
Chybné zařazení je nejdražší chyba v celém tématu, protože mění nejen sazbu výdajového paušálu, ale i to, zda budete platit pojistné.
| Situace | Paragraf | Výdajový paušál | Pojistné |
|---|---|---|---|
| Dlouhodobý nájem bytu, domu, garáže, pozemku | § 9 — nájem | 30 %, max. 600 000 Kč | neplatí se |
| Ubytovací služby (krátkodobé pronájmy s úklidem, výměnou prádla, recepcí) | § 7 — samostatná činnost, na živnostenský list | 60 % (živnost volná) | platí se |
| Zcela příležitostný pronájem movité věci | § 10 — ostatní příjmy | 30 % | neplatí se |
Finanční správa v metodice pro pronajímatele potvrzuje, že nájem nemovité věci není výkonem samostatné výdělečné činnosti. Proto se z něj neodvádí sociální ani zdravotní pojištění a pronajímatel se kvůli němu neregistruje na živnostenském úřadě ani u OSSZ. Kdo ale poskytuje ubytovací služby, spadá pod § 7 se všemi povinnostmi OSVČ — včetně záloh na pojistné a živnostenského oprávnění. Hranicí není délka pronájmu sama o sobě, ale rozsah poskytovaných služeb.
Co je a co není zdanitelný příjem
Zdanitelným příjmem je nájemné. Zálohy na služby (teplo, voda, elektřina, výtah), které jednou ročně vyúčtujete a vrátíte nebo doúčtujete, příjmem nejsou — pokud se skutečně vyúčtovávají. Když si služby sjednáte paušální částkou bez vyúčtování, stávají se součástí nájemného a zdaňují se.
Kauce není příjmem v okamžiku přijetí, protože ji držíte jako jistotu. Příjmem se stává až ve chvíli, kdy si z ní započtete nezaplacené nájemné nebo škodu.
Varianta A: paušální výdaje 30 %
Nejjednodušší cesta. Neuplatníte-li skutečné výdaje, můžete si podle § 9 zákona o daních z příjmů odečíst 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše však 600 000 Kč ročně. Strop 600 000 Kč se vyčerpá při ročním nájemném 2 000 000 Kč; nad tuto hranici paušál dál roste už jen nulově.
Administrativa je minimální: vedete jen evidenci příjmů a pohledávek. Žádné doklady k výdajům, žádná kniha oprav.
Dvě pravidla, na která se zapomíná:
- Paušál platí pro všechny příjmy podle § 9 dohromady — nelze u jednoho bytu uplatnit paušál a u druhého skutečné výdaje.
- Způsob uplatnění nelze zpětně měnit po uplynutí lhůty pro podání přiznání. Rozhodnutí je tedy třeba udělat před podáním, ne po roce, až vyjde najevo, že druhá varianta byla lepší.
Varianta B: skutečné výdaje a odpisy nemovitosti
Tady je hlavní položkou odpis nemovitosti, který nestojí žádné hotové peníze, ale snižuje základ daně každý rok.
- Byty, bytové domy a rodinné domy patří podle přílohy č. 1 zákona o daních z příjmů do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let.
- Při rovnoměrném odpisování (§ 31) činí sazba 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v letech dalších.
- Pozemek se neodpisuje. Z kupní ceny je proto nutné vyčlenit hodnotu pozemku (u bytové jednotky spoluvlastnický podíl na pozemku) a odpisovat jen stavbu.
- Kdo nemovitost pořídil úplatně déle než pět let před zahájením nájmu, nevychází z kupní ceny, ale ze vstupní ceny určené podle zákona o oceňování majetku (§ 29 odst. 1 ZDP) — v praxi znaleckým posudkem k datu zahájení nájmu.
Dalšími běžnými výdaji jsou příspěvky na správu domu a pozemku (mimo části určené na technické zhodnocení), pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, opravy a údržba, úroky z hypotéky použité na pořízení pronajímané nemovitosti, provize realitní kanceláři nebo náklady na inzerci.
Za to vedete záznamy o příjmech i výdajích, evidenci hmotného majetku, pohledávek a dluhů — tedy víc papírování než u paušálu.
Příklad: byt za 18 000 Kč měsíčně
Zaměstnankyně pronajímá byt v Brně za 18 000 Kč měsíčně (zálohy na služby se vyúčtovávají zvlášť, do příjmů se tedy nepočítají). Roční příjem z nájmu: 216 000 Kč. Byt koupila v roce 2023 za 4 200 000 Kč, z toho podíl na pozemku 300 000 Kč → vstupní cena stavby 3 900 000 Kč. Slevu na poplatníka jí vyčerpal zaměstnavatel ve mzdě, takže z pronájmu se daní každá koruna základu.
| Paušál 30 % | Skutečné výdaje | |
|---|---|---|
| Příjmy | 216 000 Kč | 216 000 Kč |
| Odpis (3,4 % z 3 900 000) | — | 132 600 Kč |
| Příspěvky na správu domu | — | 30 000 Kč |
| Pojištění nemovitosti | — | 4 000 Kč |
| Daň z nemovitých věcí | — | 1 200 Kč |
| Opravy (výměna baterií, malování) | — | 12 000 Kč |
| Výdaje celkem | 64 800 Kč | 179 800 Kč |
| Dílčí základ podle § 9 | 151 200 Kč | 36 200 Kč |
| Daň 15 % | 22 680 Kč | 5 430 Kč |
Skutečné výdaje tu ušetří 17 250 Kč ročně — a to jen díky odpisu, který nestojí ani korunu hotových peněz. Paušál 30 % se vyplatí typicky tam, kde nemovitost už není z čeho odpisovat (dávno vyčerpaných 30 let) nebo kde vstupní cena byla nízká, třeba u zděděné či dávno pořízené nemovitosti bez znaleckého ocenění.
Odpisy navíc nejsou „ztracené”: pokud byt prodáte až po uplynutí časového testu pro osvobození — u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 činí deset let, u dříve nabytých pět let — příjem z prodeje se nedaní a uplatněné odpisy se nedodaňují.
Manželé a společné jmění
Pronajímáte-li nemovitost ve společném jmění manželů, zdaňuje se příjem jen u jednoho z manželů (§ 9 odst. 2 ZDP). To je legální optimalizace: příjem se přiřadí tomu z páru, kdo má nižší celkový základ daně, nebo tomu, kdo ještě nevyčerpal slevu na poplatníka. Volbu je ale nutné držet konzistentně, ne ji střídat rok co rok podle výhodnosti.
Kdy musíte podat daňové přiznání
- Zaměstnanec s podepsaným prohlášením poplatníka podává přiznání, jakmile jeho příjmy podle § 7 až § 10 přesáhnou za rok 20 000 Kč. U běžného nájmu je tato hranice překročená prakticky vždy, takže roční zúčtování u zaměstnavatele už není možné.
- OSVČ uvádí nájem jako další dílčí základ ve svém přiznání OSVČ — příjmy podle § 9 se ale do vyměřovacích základů pro pojistné nezahrnují.
- Termíny pro rok 2026 jsou stejné jako u ostatních poplatníků: 1. 4. papírově, 4. 5. elektronicky, 1. 7. s daňovým poradcem. Detaily shrnuje článek daňové přiznání 2026.
- Pozor: OSVČ v paušálním režimu o něj přijde, pokud jí příjmy z nájmu podle § 9 přesáhnou zákonný limit — pravidla popisuje paušální daň 2026.
A co DPH?
Nájem nemovité věci je podle § 56a zákona o DPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Plátce se sice může u nájmu jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost rozhodnout daň uplatnit, ale od 1. 1. 2021 to nelze u obytných prostor — u rodinných domů, bytů a staveb, kde obytná část převažuje. Krátkodobý nájem a ubytovací služby jsou naproti tomu zdanitelné, ubytovací služby ve snížené sazbě 12 %; přehled sazeb najdete v článku sazby DPH 2026.
Samotný nájem se navíc nezapočítává do obratu pro povinnou registraci k DPH, pokud jde o doplňkovou činnost uskutečňovanou příležitostně — u pronajímatele, který má vedle nájmu ještě podnikání, je proto vhodné posouzení konzultovat.
Časté dotazy
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjmy z nájmu podle § 9 nejsou výkonem samostatné výdělečné činnosti, takže nevstupují do vyměřovacích základů pro sociální ani zdravotní pojištění. Jinak je to u ubytovacích služeb podle § 7 — tam pojistné platíte.
Kolik je paušál u pronájmu?
30 % z příjmů z nájmu, nejvýše 600 000 Kč ročně. Strop odpovídá ročnímu nájemnému 2 000 000 Kč.
Musím mít na pronájem živnostenský list?
Na dlouhodobý nájem nemovitosti ne. Živnostenské oprávnění potřebujete až tehdy, pokud poskytujete ubytovací služby.
Můžu odpisovat byt, který jsem zdědil?
Ano, ale vstupní cena se stanoví podle zákona o oceňování majetku — v praxi znaleckým posudkem, nikoli podle původní kupní ceny zůstavitele.
Vyplatí se paušál, nebo skutečné výdaje?
Rozhoduje odpis. Dokud nemovitost odpisujete, bývají skutečné výdaje výhodnější; po vyčerpání odpisů se poměr často obrací ve prospěch paušálu 30 %.
Spočítáme obě varianty za vás
Rozdíl mezi paušálem a skutečnými výdaji se u jednoho bytu počítá v desetitisících ročně a rozhodnutí nejde zpětně změnit. V rámci vedení účetnictví nastavíme odpisový plán, vyčleníme hodnotu pozemku, spočítáme obě varianty vedle sebe a připravíme přiznání včetně přílohy k § 9.